В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. На практике договоры между застройщиками и гражданами (инвесторами) имели самые различные названия: договор долевого строительства, договор участия в финансировании строительства жилья, договор о совместной деятельности и пр. Неудивительно, что и суды при рассмотрении соответствующей категории дел испытывали определенные сложности с квалификацией спорных отношений, определением прав и обязанностей сторон в отношении объекта строительства, объема ответственности застройщика перед инвестором-гражданином.
В конце 2002 г. Верховный Суд РФ на основании обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей . Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров). Впрочем, остались проблемы заключения нескольких договоров (с несколькими инвесторами) в отношении одного и того же объекта долевого строительства, приостановления строительства в связи с неплатежеспособностью застройщика и пр.
Важным шагом стало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве, Закон N 214-ФЗ). Законодатель уточнил ряд условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
В качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при наличии следующих предпосылок:
- получено разрешение на строительство;
- опубликована (или представлена для ознакомления) проектная декларация;
- проведена государственная регистрация за застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, в частности: сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие за последние три года, с указанием места нахождения данных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков их ввода в эксплуатацию; сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации и пр. Безусловно, данная информация призвана оградить граждан от заключения договора с застройщиками, имеющими неудовлетворительные финансовые показатели и отрицательную репутацию на рынке долевого строительства.
В случае привлечения денежных средств лицом, не имеющим соответствующих предпосылок, гражданин вправе потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов всех причиненных убытков (ст. 3 Закона N 214-ФЗ). Возможно также привлечение юридического лица к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в размере от 4000 до 5000 минимальных размеров оплаты труда.
Законом регламентированы содержание и форма заключения договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия:
- описание подлежащего передаче участнику объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
- срок передачи объекта долевого строительства участнику;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее пяти лет и начинает свое течение со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы (ФРС России) по месту нахождения строящегося многоквартирного дома (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Точно так же подлежит обязательной государственной регистрации уступка прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 17).
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). При этом застройщик должен представить в регистрирующий орган: разрешение на строительство; проектную декларацию; план создаваемого многоквартирного дома с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Регистрация всех последующих договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений участников долевого строительства. Основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть запись в ЕГРП о регистрации более раннего договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта (п. 3.1 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ). Таким образом, с момента введения в действие Закона N 214-ФЗ практически исключена возможность злоупотреблений, связанных с заключением нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта долевого строительства (жилого помещения или иного объекта недвижимости).
Законом N 214-ФЗ предусмотрены способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства: поручительство и залог. Так, согласно ст. 13 Закона с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) возникает право залога на предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику (залогодателю) на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.
В случае государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.
После завершения строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются в соответствии с подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором отражены все имеющиеся несоответствия объекта долевого строительства обязательным требованиям или условиям договора.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства (гражданину) неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, умноженной на цену договора, за каждый день просрочки. Застройщик также обязан возместить все причиненные участнику долевого строительства убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
К сожалению, Закон N 214-ФЗ не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. (п. 2 ст. 27). Ситуация осложняется тем, что органы местного самоуправления, в компетенцию которых входит выдача разрешений на строительство (ст. ст. 8, 51 Градостроительного кодекса РФ), не всегда указывают в разрешениях всю необходимую информацию о проекте строительства, об отведенном для строительства земельном участке, стадии строительных работ и пр.
В мае 2008 г. К. обратился с иском к ЗАО "Сибстоун" о взыскании неустойки за просрочку исполнения договора участия в долевом строительстве в размере 1 млн. руб. Расчет неустойки произведен по правилам п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей - 3% цены выполнения работ за каждый день просрочки.
В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что разрешение на строительство дома, в котором он приобрел права на квартиру, выдавалось застройщику неоднократно (в июле 2004 г., январе 2005 г. и мае 2006 г.). Поскольку первое и второе разрешения на строительство были выданы до 1 апреля 2005 г., к отношениям между К. и ЗАО "Сибстоун" не применяются положения Закона N 214-ФЗ об ответственности застройщика за просрочку, а расчет неустойки произведен по правилам законодательства о защите прав потребителей.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 15 мая 2008 г. исковые требования К. удовлетворены частично, в его пользу взыскана неустойка в размере 53200 руб. Размер неустойки уменьшен в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом периода просрочки и требований разумности.
Сложность данной ситуации, в которой автору довелось представлять интересы истца, была обусловлена исключительно тем обстоятельством, что орган местного самоуправления трижды выдавал застройщику разрешение на строительство одного и того же объекта, последнее из которых уже после вступления в силу Закона N 214-ФЗ. При этом каждое последующее разрешение на строительство оформлялось как самостоятельное и не считалось продлением предыдущего. Подобная практика не соответствует требованиям законодательства, предъявляемым к форме разрешения на строительство, в которой перечислены его основные реквизиты: краткие проектные характеристики объекта строительства, описание этапа строительства, строительный адрес объекта, отметки о продлении действия разрешения.
Большая часть споров между застройщиками и участниками долевого строительства, рассматриваемых в настоящее время судами общей юрисдикции, связана с неисполнением договоров в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 апреля 2005 г. Указанные споры разрешаются судами с применением общих положений ГК РФ о договорах и обязательствах, а также законодательства о защите прав потребителей.
К числу основных нарушений со стороны застройщика следует отнести:
- отказ застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
- просрочку передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства;
- передачу объекта долевого строительства в размере, меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства;
- передачу объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т.д.);
- заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта.
В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства (жилого помещения) участник вправе понудить застройщика к исполнению обязательств по договору и передаче ему в собственность указанного в договоре жилого помещения (ст. 398 ГК РФ).
М. предъявил иск к ООО "Дом", правопреемнику ООО "Консоль", о передаче ему в собственность однокомнатной квартиры. Свои требования мотивировал тем, что 21 мая 2003 г. между ним и ООО "Консоль" был заключен договор о долевом участии в финансировании жилого дома; договор был также подписан коммерческим банком "ЯрБанк", с которым истец заключил договор ипотечного кредитования. В соответствии с условиями договора М. оплатил ответчику 359880 руб. В свою очередь, ответчик по условиям договора принял на себя обязательство по окончании строительства жилого дома передать в собственность истцу однокомнатную квартиру в вышеуказанном доме. В 2005 г. дом был введен в эксплуатацию, тем не менее ответчик уклоняется от передачи истцу квартиры в собственность.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 19 декабря 2006 г. исковые требования М. удовлетворены, на ООО "Дом" возложена обязанность передать в собственность истца однокомнатную квартиру и подписать акт приема-передачи этой квартиры. Суд правомерно исходил из того, что ответчик в силу обязательства, возникшего из договора, был обязан выполнить указанные действия; истец свои обязательства по оплате строительства квартиры исполнил надлежащим образом, односторонний отказ застройщика от исполнения обязательства недопустим.
Анализ практики судов общей юрисдикции свидетельствует о том, что суды не исключают возможности предъявления участником долевого строительства иска о признании за ним права собственности на жилое помещение, указанное в договоре с застройщиком.
Л. обратился в суд с иском к ООО "Этаж" о признании права собственности на квартиру в доме N 121 по ул. Красной Армии в г. Красноярске. Свои требования Л. мотивировал тем, что по договору долевого участия в строительстве от 21 октября 1998 г., заключенному между ним и ТОО "Этаж", преемником которого является ответчик, последний обязался по окончании строительства передать ему в собственность спорную квартиру, к моменту подписания договора указанная квартира была полностью оплачена через ЗАО "Риелтсервис", однако по окончании строительства ответчик отказался от исполнения обязательств по договору.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 1 декабря 2004 г., оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 февраля 2005 г., в удовлетворении исковых требований отказано. Отказ в иске суд обосновал тем, что истец имеет право предъявлять к ответчику только требование о понуждении к исполнению им обязательств в том виде, в каком это предусмотрено в договоре, а именно требовать передать квартиру по акту, ввести дом в эксплуатацию, оказать содействие в оформлении необходимых правоустанавливающих документов, требование Л. о признании права собственности на спорную квартиру не основано на законе. Суд второй инстанции признал отказ в удовлетворении исковых требований правомерным, посчитав, что истец может заявить лишь требование о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору.
Президиум Красноярского краевого суда в Постановлении от 14 июня 2005 г. признал неправильными выводы нижестоящих судов и, отменяя принятые по делу судебные акты, указал следующее. Статья 12 ГК РФ предусматривает в том числе такие способы защиты гражданских прав, как признание права и присуждение к исполнению обязанности в натуре. Посредством предусмотренных законом способов защиты гражданских прав производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. В рассматриваемом случае Л. заявлено основанное на договоре долевого участия требование о признании за ним права собственности в отношении спорной квартиры. Отказав истцу в иске о признании права собственности на квартиру, суд ограничил его в выборе способа защиты нарушенного права. При повторном рассмотрении дела решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13 ноября 2008 г. исковые требования Л. удовлетворены, за ним признано право собственности на спорную квартиру.
Препятствиями для удовлетворения подобного иска могут быть следующие обстоятельства: участниками долевого строительства не исполнены в полном объеме обязательства по оплате строящегося жилого помещения; многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение, не введен в эксплуатацию. В последнем случае решение суда о признании за участником права собственности на объект долевого строительства было бы заведомо неисполнимым, поскольку регистрация права собственности на строящееся жилое помещение невозможна.
При передаче инвестору объекта долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной в договоре с застройщиком, инвестор вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы. При этом на излишне уплаченные денежные суммы могут быть начислены проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Б. обратилась в суд с иском к ООО "Консоль" о взыскании излишне уплаченной суммы по договору о долевом участии в строительстве жилого дома в размере 46592 руб., а также суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12822 руб. Свои требования истица мотивировала тем, что площадь предоставленного ей нежилого помещения на 3,45 кв. м меньше, чем указано в договоре.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 10 июля 2006 г. исковые требования Б. удовлетворены. Суд правомерно указал, что истица, профинансировав строительство нежилого помещения площадью 81,45 кв. м, выполнила свои обязательства по договору в полном объеме. В свою очередь, ответчик нарушил условия договора, передав истице нежилое помещение площадью 78 кв. м. При данных обстоятельствах с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию излишне уплаченная сумма с процентами за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
При передаче объекта долевого строительства с недостатками участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих собственных расходов, понесенных на устранение недостатков (ст. 397 ГК РФ). Участник также вправе не подписывать акт приема-передачи жилого помещения, в котором застройщик снимает с себя ответственность за недостатки объекта долевого строительства.
Супруги З. обратились в суд с иском к ООО "Консоль" о признании права собственности на квартиру, взыскании суммы убытков, необходимой для устранения недостатков, взыскании суммы компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки, заключенному с ООО "Еонесси", приобрели право на получение от ООО "Консоль" в собственность однокомнатной квартиры в строящемся доме. После сдачи дома в эксплуатацию им была передана квартира с существенными недостатками, акт приема-передачи квартиры с условием освобождения ООО "Консоль" от ответственности за ненадлежащее исполнение договора они подписать отказались.
Заочным решением Солнечной постоянной сессии Советского районного суда г. Красноярска от 2 октября 2006 г. исковые требования супругов З. удовлетворены, за ними признано право общей собственности в отношении указанной квартиры, в их пользу взысканы понесенные истцами расходы на устранение недостатков отделочных работ и компенсация морального вреда.
В связи с отсутствием требования обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по такому договору в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 апреля 2005 г., на практике встречались случаи заключения нескольких договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства.
В подобной ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами (договором участия в долевом строительстве, договором уступки прав и пр.), и при этом спорное помещение еще не передано в собственность ни одному из них, преимуществом обладает тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).
Определяя момент заключения спорного договора, суд должен учитывать не только дату, указанную в тексте договора, но и совокупность других доказательств по делу, косвенно подтверждающих действительный момент совершения сделки по приобретению объекта долевого строительства: дату произведенного инвестором платежа (в соответствии с приходным ордером), дату получения инвестором кредита на приобретение жилого помещения (дату заключения кредитного договора с банком) и иные обстоятельства.
Б. обратилась в суд с иском к ООО "А-Стиль", ООО СКФ "Толстиков и Ко", ООО "РСИ" и супругам К. о признании за ней права собственности на квартиру в доме N 7 по ул. Карамзина, о выселении К. из указанной квартиры. Свои требования истица мотивировала тем, что 14 мая 1994 г. между ООО СКФ "Толстиков и Ко", ООО "А-Стиль", А. и О. были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которых спорная квартира была выделена А., и последняя 15 февраля 1999 г. после полной оплаты квартиры переуступила свои права истице (Б.).
15 февраля 1999 г. ООО СКФ "Толстиков и Ко" заключило договор инвестирования в строительство указанной квартиры с ООО "РСИ", которое 26 октября 1999 г. переуступило К. права требования в отношении данной квартиры. Супруги К. предъявили встречный иск о признании за ними права общей долевой собственности в отношении спорной квартиры, ссылаясь на ничтожность заключенных между ООО "А-Стиль", А. и Б. договоров.
Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 11 октября 2006 г., оставленным без изменения Кассационным определением от 23 июля 2007 г., удовлетворены исковые требования Б., за которой признано право собственности в отношении спорной квартиры, супругам К. в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что ООО "А-Стиль" надлежащим образом исполнило свои обязательства перед ООО СКФ "Толстиков и Ко" по заключенным в 1994 г. договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, приобрело право требовать передачи квартиры в собственность, в дальнейшем данное право было переуступлено А. и от нее истице Б. Признавая за Б. право собственности в отношении спорной квартиры, суд правомерно исходил из того, что договоры, из которых возникло обязательство по передаче в собственность Б. квартиры, были заключены ранее, чем договор с супругами К.
Если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В таком случае пострадавший участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения причиненных убытков в виде средней стоимости аналогичного жилого помещения.
Супруги Л. обратились с иском к ООО "Этаж" о взыскании рыночной стоимости квартиры и компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки права требования от 14 июля 2000 г. приобрели у Т. (первоначального инвестора) право на получение трехкомнатной квартиры площадью 65,6 кв. м, расположенной в 6-м мкр. Октябрьского района г. Красноярска. Судебным решением от 1 марта 2005 г. право собственности на указанную квартиру признано за Ш. Судом также установлено, что, заключая договор инвестирования с Т., ответчик не обладал правами в отношении спорной трехкомнатной квартиры.
В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать возмещения убытков, в том числе расходов, которые вынужден будет понести для восстановления нарушенного права. В соответствии со справкой ООО "АРЕВЕРА-Недвижимость" средняя стоимость 1 кв. м общей площади трехкомнатной квартиры новой планировки в Октябрьском районе г. Красноярска составляет 26000 руб. Таким образом, в пользу истцов подлежит взысканию рыночная стоимость 65,6 кв. м - 1705600 руб.
Решением Октябрьского районного суда от 29 мая 2006 г. каждому из истцов присуждена 1/2 рыночной стоимости квартиры - 852000 руб., а также компенсация морального вреда - 20000 руб. При вынесении решения суд исходил из положений ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой право кредитора требовать передачи вещи в собственность отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, в таком случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. В ст. 15 ГК РФ убытки определены как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В рассматриваемом случае нарушенное право истцов может быть восстановлено лишь путем предоставления им возможности приобрести аналогичную квартиру по средней рыночной цене.

Кратенко М.В.